時尚 SHOPPING 制勝術

　　【記者】我想具體了解一下星河已經開始著手運作的龍崗商業地產項目。龍崗項目是否會承載福田星河·COCO PARK的購物精神或者說是理念？

【楊創】定位要去做、品牌也要去做。定位是我們在很多硬件裏面應該做的事情，準確的項目定位，可以促進招商。品牌商認可你了，自然就會過來，他們會比較，知道自己要在什麼地方開店。LV有一天感覺到這個地方商業氣氛很不錯，商圈發展得也很成熟了，他也會來。這就是LV為 什麼會到大連、太原開店，他們知道那裏的市場成熟了就會過去。另外，我們自己一味的想要招A品牌、B品牌、C品牌是沒有用的，像以前國營企業的百貨公司一 樓想招女裝、二樓想招休閑裝，但你現在看近年新開的商場，比如：香港的apm，一邊是賣化妝品，一邊是賣吃的，簡直亂套了，但這就是市場，只有充分滿足顧 客的消費需求，招商才是最成功的。精神這種說法是不準確的，準確的說星河·COCO PARK代表著一種生活方式。比如說你比較崇尚環保、自然、戶外的生活，屬於比較陽光的，這就跟萬象城 (論壇 新聞)不一樣。萬象城完全是走高端發展路線。我們針對的是家庭化、大眾化市場，並且比較註重對消費空間的營造。星河·COCO PARK更偏重於“Park”這個概念，也就是公園。你可體驗獨特的有氧消費，亦可以在消費之余，帶小孩過來走走，感受輕松、休閑的氣息。龍崗項目是完全家庭式的，可以充分滿足家庭中不同年齡成員的消費需求。龍崗項目會有一個溜冰場，這將會受到熱忠於娛樂的顧客喜愛。

【記者】龍崗項目在大運城附近？

【楊創】對，就在大運城旁邊，緊臨地鐵口，交通非常方便。

【記者】龍崗項目什麼時候開，會否結合大運會來定開業時間？

【楊創】不會，我們開業的時間是在大運會之後。我們為什麼要這樣去做呢？你看看北京，很多的商業是趕在奧運會之前很匆忙的開業。但其實很多人過來是看奧運會的，不是過來買LV的，所以2008年對北京的零售市場構成一個很大的壓力，很多品牌的生意並不理想，雖然人流有增加，但是銷售額卻沒有增長。我們的龍崗項目在大運會結束以後才會推出，是讓很多人去逛街、去旅遊的。我們的定位是，瞄準龍崗現在具有很大消費能力的群體。

【記者】龍崗本地人的消費能力相對較強。

【楊創】是的，一個他們是本地人，有一定的經濟實力。另外，龍崗的交通越來越方便，深圳市區內的房價那麼高，我相信很大一部分的具在消費潛力的年輕人會選擇在龍崗買房，因為房價可以便宜一點，居住空間也可以更大一點。

【記者】讓我印象深刻是龍崗的商品房都很大，因為龍崗當地人的消費習慣據調查是跟深圳市內似乎是不一樣的，你們做這個Mall是否也會考慮到這一點？

【楊創】有考慮到龍崗本地的消費習慣。我們的Mall周邊是一個很大的高尚社區，有一個湖，風景很美；有一個聯排別墅，也有高層住宅和小高層住宅。這個社區預計今年年底到明年年初要開始賣了。再舉個例子，以前香港的沙田，剛開的時候沙田周邊是農田，要在沙田火車站旁邊開一個商場很辛苦。但是周邊住宅慢慢起來了，商場的生意也就慢慢的好起來了。龍崗的位置對於深圳和沙田的位置對於香港基本是一致的，我們的龍崗項目有8萬多平米，就是考慮到龍崗當地人有很強的購買力。

【記者】那你們會不會對他們有一些特別的安排，你們會不會想把那裏做成那種高端一點的Mall，因為市內已經有了萬象城了，你們應該不會跟他們正面對壘，但是龍崗沒有類似的購物中心。

商場不按品類分，會顯得亂，但亂也可以是好事。據調研，在商場裏面多逛一個小時，平均可以多花7塊錢（人民幣）。這是從文獻裏面看到的調研數據，這個數據也不一定代表中國，但是你看，很多很無聊的時候你經過一個商場你都會花錢，比如說，喝杯咖啡，看場電影什麼的。

服務、混搭和創新理念

【記者】星河·COCO PARK處在地鐵三號線和一號線交匯的地方。未來，也就是2011年，這裏的地鐵換乘實現以後猛增的人流是否會在給星河·COCO PARK帶來人流的同時，影響購物環境的舒適性，與星河·COCO PARK倡導的購物方式是否背道而馳？

【楊創】應該不會，關鍵是看管理者怎麼樣去平衡這種狀況。人流肯定是會增長的，但也會有不同的高峰期，一個是上班下班，一個是周末。上班和下班的時間，他們會從星河·COCO PARK的走道經過，上班穿得比較正式一點，肯定是希望從一個有空調的地方通過。而周末的人流則希望mall是開在有陽光的地方，享受一個輕松周末，這兩個是錯開的。而這對於我們來說是一個好事，不同的時間有不同的人流，他們的不同需求我們這裏都可以滿足。人流大對這裏的銷售有沒有增長？是有，但是是不是有大的增長？也不一定。比如日本的地鐵站門口、深圳的火車站門口人來人往，但是停下來買東西的人多嗎？他來來去去的要趕火車或者是趕下一班車趕回家，就不一定會消費了。

【記者】這跟機場不一樣，因為在機場可以停留很久。

【楊創】對，這是不太一樣的。我們星河·COCO PARK要營造一種氛圍，讓顧客在不經意間產生消費。比如中間有一些給小孩玩的東西、旁邊有一個賣冰淇淋的或者是賣咖啡的，就算你是帶小孩來散散步，隨意逛逛，也有很多花錢的可能。又比如“COCO酒吧街”方面，我們開通深圳大學直達星河·COCO PARK的專門接送小巴，把深圳大學以及南山周邊的人流吸引過來，大學生是我們未來的消費者。

【記者】培養他們來消費。

【楊創】對，我們要一步一步來推動消費。

【記者】說到推動，2010年包括星河·COCO PARK在內的星河商業地產有怎樣的經營思路和主題？

【楊創】2010年，將會是我們非常辛苦的一年。

【記者】為什麼呢？

【楊創】星河·COCO PARK、星河·第三空間兩大商業項目裏面的品牌會有很大調整，屆時將會以全新的品牌組合與廣大消費者見面。另外，星河·COCO PARK正在進行地鐵三號線施工，這肯定對我們會有一些影響，但我們要做到影響最小化。我們今年還要把整體的管理進行拷貝，拷貝到別的地方。目前我們整個團隊已經形成了細分，這個細分已經是很細致地改完了，之後我們要把好的管理模式搬到另外一個商場，這其實對這個商場來說是一件好事。當然在執行的過程當中，很多時候人是不願意改變的，所以要一步步循序漸進的推動，包括我們軟件的服務。以前跑到華聯百貨買東西就是你買就買，不買算了。但是我們現在要從管理層的角度去考慮怎樣服務好商場經理，經理又怎樣服務好我們的租客，租客怎樣服務好我們的顧客。我們要充分考慮怎樣為租客做更多的事情讓他們的生意更好，只有他們的生意更好了，自然就願意與我們共同發展，創造美好未來；只有讓租客知道這個地方可以把生意做好，他自然也會提供更好的服務給我們的顧客。這種觀念與原來相比是倒過來的，所以有很多地方需要改變。

還有，你剛剛提到星河·COCO PARK的推廣計劃，我想說，星河·COCO PARK會繼續發揮它時尚的獨特氣質，但是我們也會慢慢的加進一些其它的元素，令顧客感覺到它的新鮮感和其它的魅力。比如，今年我們將會加大對酒吧商戶的特色經營支持，允許在內廣場增設酒吧店鋪的外擺區，一方面充分鞏固“小蘭桂坊”的市場領先地位，另一方面發揮體驗式購物公園的特色，推崇有氧購物，低碳消費的理念。

【記者】進來以後會不會占據你們很多的面積？

【楊創】不會，關鍵要看如何合理的規劃。另外，酒吧在內廣場的外擺區和原先外廣場的外擺區是不一樣的。外廣場的外擺區是量販式的，但現在在內廣場設置的外擺區，主要是註重氛圍的營造，可以是穿西裝的好幾個同事聽著輕柔音樂，享受著美味的西餐。我們希望能夠提供兩個不同類型的酒吧的服務。

【記者】風格向混搭方向轉變？

【楊創】可以說是混搭，也可以說是融合在一起的。比如：穿著很休閑的時候，我喜歡在外面，我不喜歡在裏面，會覺得有些壓抑，我在外面怎麼坐都可以。但有一些商業的目的，想找一個很簡單的地方喝一點紅酒，聊聊工作上的事情，就可以在裏面。我們可以給顧客提供不同的環境選擇。

【記者】改變是好的，但也不只是星河一家會有轉變。仲量聯行表示2010年很多深圳的Shopping Mall都會進行調整，包括在產權和經營的方式上面也會有改變，或許也會更加靈活。面對可能加劇的競爭，以星河·COCO PARK為首的星河商業如何做到繼續領先？

【楊創】首先是一個硬件的布局，怎麼樣做到一個公園，跟別的商場有很大的差異，同行都是內商場我們可以做到外商場，這是不太一樣的，我們可以提供一個比較大的休閑空間，這是比較難得的。第二是我們的體量蠻大的，裏面能夠放更多不同元素的東西。第三是有一個先入為主的概念，你盡量把一些東西發揮出來做得更好的時候，可以有很大的空間給我們去發揮。比如星河·COCO PARK從創意的發揮走來，肯定要做到一個公園的感覺。我希望在不久後你進來的時候，給你的感覺是“我不一定買東西，我就只是想在這裏逛逛”。這個意境才是我們想要的重點。不要老是感覺我一定要去買東西才進商場，我們可以是要舉行會議想到星河·COCO PARK見面，就像小時候說的“我們在哪裏見面？”“我們去海港城吧。”